부동산, 주식, 분양권 등을 양도했을 때 발생하는 이익에는 '양도소득세'가 부과됩니다. 하지만 특정 조건을 충족하면 이 세금을 내지 않아도 되는 ‘비과세요건’이 존재합니다.
2025년 기준으로 개정된 주요 내용을 중심으로 양도소득세 비과세 기준과 장기보유특별공제, 자동계산기 활용법, 신고·납부 절차까지 정리해드립니다.
양도소득세란
양도소득세는 토지, 건물, 주식, 분양권 등 자산을 양도함으로써 생긴 이익에 대해 과세하는 세금입니다. 단, 일정 요건을 충족하면 이익이 있어도 세금을 내지 않는 ‘비과세’ 혜택을 받을 수 있습니다.
이를 위해선 반드시 해당 요건에 부합해야 하며, 국세청 홈택스에서 자가진단도 가능합니다.
2025년 양도소득세 제도, 작년과 달라진 핵심 요약
2025년 양도소득세 제도는 1세대 1주택 요건 완화와 일시적 2주택 인정 요건 변경을 중심으로 일부 개정되었습니다. 실제 양도 계획이 있다면 주요 변경 사항을 반드시 확인해야 합니다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건 완화
- 비조정지역의 경우, 거주 요건 없이 보유 2년만 충족 시 비과세
- 양도가액 12억 원 이하까지 비과세 (2025년 기준 유지)
2. 일시적 2주택 비과세 요건 변경
- 기존: 신규주택 전입 후 1년 이내 종전주택 양도 + 전세대원 전입 요건 필요
- 2025년: 전입 요건 폐지, 종전주택 양도기한은 최대 2년까지 인정
3. 장기보유특별공제 적용률 조정 없음
- 최대 80% 공제는 유지되지만, 다주택자는 여전히 공제 배제 가능
2025년은 ‘보유 및 거주 기준의 명확화’가 핵심입니다. 실수로 비과세 혜택을 놓치지 않도록 꼼꼼히 체크해보시기 바랍니다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세요건
① 기본 요건
- 보유기간: 2년 이상
- 거주요건: 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주 필요 (단, 비조정지역은 거주요건 없음)
- 양도가액: 12억 원 이하까지 비과세
② 유예 및 예외 사유
취학, 근무, 질병 치료 등 부득이한 사유로 인한 전출은 거주기간 요건에서 예외로 인정됩니다.
③ 1세대의 정의
‘1세대’는 세대주뿐만 아니라 함께 거주하며 생계를 같이 하는 배우자와 가족 전체를 의미합니다. 세대원의 전입 및 보유 주택수는 비과세 판단의 핵심 기준입니다.
④ 부수토지 비과세 면적
- 도시지역 내 주택: 대지면적의 3배까지
- 도시 외 지역: 최대 10배까지 비과세 적용
1세대 2주택 비과세요건 (일시적 2주택 포함)
① 일시적 2주택 기준 (2025년)
- 종전주택 양도기한: 신규주택 취득 후 2년 이내
- 세대원 전원의 신규주택 전입요건은 폐지됨
② 비과세 가능 조건
- 거래가액 12억 원 이하
- 조정대상지역: 2년 이상 보유 및 거주
- 비규제지역: 2년 이상 보유 시 비과세
일시적 2주택 비과세, 조정·비조정지역에 따라 어떻게 다를까?
일시적 2주택자의 경우, 새로운 주택을 구입하고 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 조정대상지역 여부에 따라 요건과 기한이 달라지기 때문에 주의가 필요합니다.
1. 비조정지역 → 비조정지역 이동
- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 가능
- 세대원 전원의 전입 요건은 없음
2. 조정지역 → 조정지역 이동
- 신규주택 취득일로부터 2년 이내 종전주택 양도
- 2021년 이후 취득분부터는 세대원 전입 요건 폐지됨
3. 비조정지역 → 조정지역 이동
- 보유기간 기준 충족 필요 (2년 보유)
- 전입 요건은 적용되지 않음
4. 사례 예시
2025년 3월, 서울(조정지역)의 아파트를 취득한 후 종전 인천(조정지역)의 주택을 2027년 2월에 양도했다면, 2년 이내 양도 조건 충족으로 비과세 가능합니다.
양도소득세 장기보유특별공제
양도 대상 자산의 보유기간이 3년 이상일 경우 ‘장기보유특별공제’를 통해 과세표준에서 일정 금액을 공제받을 수 있습니다.
- 보유 3년: 24% 공제
- 보유 10년: 최대 40% 공제
- 보유 + 거주기간 충족 시: 최대 80%까지 공제 가능
단, 조정대상지역 내 다주택자는 장특공제 적용이 제한될 수 있습니다.
장기보유특별공제, 실수하기 쉬운 조건 정리
장기보유특별공제는 보유기간 또는 보유+거주기간에 따라 공제율이 높아지는 유리한 제도이지만, 적용 조건을 잘못 이해하면 공제를 아예 받지 못하는 경우도 생깁니다.
1. 조정대상지역 다주택자의 경우
- 장기보유특별공제 자체가 제한되거나 적용 불가
- 2025년 기준, 2주택 이상 보유자는 적용 배제 가능성 있음
2. 보유기간과 거주기간을 혼동하는 경우
- ‘보유기간’은 취득일부터 양도일까지
- ‘거주기간’은 주민등록상 주소 이전 후 실제 거주한 기간
- 조정지역에서는 두 조건 모두 충족해야 최대 공제율 적용
3. 주택 외 자산(토지, 상가)의 경우
- 주택은 거주기간 포함 공제 가능
- 상가·토지는 ‘보유기간 기준’만 적용되며 공제율도 낮음
따라서 해당 자산이 주택인지 비주택인지, 조정지역인지 아닌지, 보유와 거주기간을 얼마나 충족했는지에 따라 장특공제 전략이 달라져야 합니다.
양도소득세 자동계산기
양도세 계산은 보통 복잡하기 때문에, 국세청 홈택스의 ‘모의계산 서비스’를 활용하는 것이 좋습니다.
계산 시 필요한 정보
- 양도가액
- 취득가액
- 취득/보유 기간
- 필요경비 및 장기보유특별공제 여부
계산기에서는 취득가액을 모르는 경우에도 간편 계산이 가능합니다.
양도소득세 신고 및 납부 방법
① 신고 기한
- 부동산: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 주식: 반기 종료 후 2개월 이내
- 파생상품: 다음 해 5월에 확정신고만 진행
② 납부 방법
- 홈택스 전자신고 (간편 자동계산 가능)
- 방문·우편 신고: 주소지 관할 세무서 제출
- 납부 수단: 은행·우체국, 신용카드, 전자납부
③ 무신고 시 가산세
- 무신고가산세: 20% 또는 40%
- 납부지연가산세: 1일 0.022%
④ 분할납부 조건
납부세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 일부 금액은 납부기한 경과 후 2개월 이내 분할납부가 가능합니다.
2025년부터 양도소득세의 비과세요건은 더욱 정교하게 개정되어 세대 구성, 보유·거주 기간, 지역 요건 등 다양한 변수를 고려해야 합니다.
특히 1세대 1주택 비과세 기준이 달라졌고, 일시적 2주택 인정 요건도 유연해졌기 때문에 정확한 진단과 준비가 필요합니다.
실제 양도 계획이 있다면 국세청의 자가진단 시스템과 자동계산기를 적극 활용하시고, 필요 시 세무 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.
